“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来”。新城控股董事长王晓松以这句话为新的一年定调。

3月31日，新城控股（601155.SH）举行线上业绩发布会，董事长王晓松、总裁梁志诚、联席总裁曲德君、高级副总裁兼财务负责人管有冬出席。

2021年，新城控股实现销售金额2338亿元，年度回款2387亿元，实现营业收入1682亿元，同比增长16%。全年新开30座吾悦广场，全国累计已在营购物中心数量达130座，去年实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成目标。财务上继续压降杠杆，按“三道红线”要求，已处于“绿档”中。

对于重启公开市场融资与拿地，王晓松表示正在密切关注市场动向和机会。他预计宏观政策将持续发力，房地产作为支柱性产业，将会继续发挥稳定器的作用，楼市有望回稳，走入良性循环。

销售稳健，财务“绿档”

2021年，新城控股实现销售金额2338亿元，年度回款2387亿元，累计销售面积约2355万平方米，实现营业收入1682亿元，同比增长16%。实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。

期内新增竣工面积3290万平米，截至期末已签约待结转面积3422万平米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

公司总资产达5343亿元，归属于上市公司股东的净资产593亿元，同比增长17%。

在财务数据方面，新城控股迈入“绿档”。2021年年报显示，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍，净负债率为48.12%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。按照货币资金和短期借款的计算口径，现金短债比则为1.92倍。

截至报告期末，经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657%，经营性现金流连续四年为正；公司整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。2021年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达22.73%，位于行业前列。

自上市以来，新城控股今年首次披露其合联营权益有息负债，根据2021年年报，合联营权益有息负债仅为115.13亿元。

过去一年，房地产行业融资难度不断加大。新城控股积极开展到期债券置换，期内先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。期内成功发行了首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率4.625%。

对于今年重启公开市场融资，董事长王晓松在业绩会上表示，近期一直在关注公开市场融资机会，包括吾悦广场的盘活机会，“我们一直在进行相应筹备，前段时间，部分民营企业出现困难，整个地产板块二级市场债券价格有很大波动，现阶段发行利率高，还不符合我们对融资成本的要求。随着按揭贷、开发贷改善，相信公开市场很快有机会”。

商业扩容，增长强劲

新城控股一直坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补，多年来沉淀的100多座购物中心，成为新城控股不同于其他房企的优势。惠誉在此前覆盖新城控股的评级报告中指出，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

截至2022年3月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位。已布局（含在建、拟建）的吾悦广场总数量已达到189座，进驻全国135个城市，覆盖全国GDP80%区域。

2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%，全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座。截至期末吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，物业出租及管理毛利率达72.64%。

新城控股也披露了2022年商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

吾悦广场的出租率和稳定现金流表现，使得盘活这部分资产有了更大操作空间。业绩会上王晓松透露，目前新城控股889亿元有息负债中，已有109亿元为通过吾悦广场进行的融资，2022年一季度也有新的经营性物业贷落地。

此外，由于吾悦广场拿地前，新城控股会与地方政府沟通一年多甚至两年，更容易建立较好的信任关系。业绩会上，管理层透露，基于上述原因，新城控股可以较合理规范地提取预售资金，整体预售资金监管层面属于较为正常的监管比例，无过度监管的情况。2021年12月末，公司货币资金552亿元，其中预售监管资金及受限资金167亿元，可动用部分较为充裕。

疫情对购物中心发展产生较大影响，对此，联席总裁曲德君表示，吾悦广场响应政府号召，做好各种疫情防控，对重点品牌给予租金减免，确实受到不同程度的影响。不过，吾悦广场整体上依然保持经营稳定，经营状态不断向好，商业营业收入均超额达标，2021年整体客流超11亿人次，同比增长62%，2021年商户整体销售额572亿元，同比增长79%。

“近两年购物中心行业的发展尽管受到疫情因素的影响，但市场空间还是很大，关键是看如何在竞争中分得更大的份额。”曲德君说，接下来，新城商业会提升品牌招商能力，在与原有的各类核心品牌保持密切合作关系的同时，积极引进标杆、首进品牌，将强调深度经营，积极创新，不断探索新模式。

土储充足，精准投拓

在土地市场，2021年，新城控股保持合理投资强度，在确保现金流安全的基础上，精准布局。截至2021年末，新城控股总土地储备达到1.38亿平方米， 其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。

商业方面，2021年新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座。

对于今年何时重启拿地，王晓松表示：“公司正对土地市场保持密切关注，在保障现金流安全的前提下，视市场情况，在经营性现金流和融资性现金流平衡的基础上来做出决定，选好城市、机会和时间来精准投拓，保障公司的平稳运营。”

他还透露，在沉淀资金拓展土地之外，轻资产吾悦广场仍然可以继续推进。今年1-2月已经新获取了1座，均在没有资金沉淀的情况下为未来可持续的租金收入增长提供了保障，这也是和其他企业相比，新城核心优势所在。

展望房地产市场未来的发展，王晓松表示：“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”今年2月，新城控股已经实现单月销售额112亿元，位列行业第六位，销售回暖迹象明显。

王晓松预计，2022年宏观政策将持续发力，对降准、降息有预期，房地产作为支柱性产业，会发挥稳定器的作用，在“房住不炒”的前提下，房地产调控政策会继续局部放松，加大对刚需、改善的支持力度，楼市有望回稳，走入良性循环，房企应该坚持租售并举、多元渠道发力。现在只是短期恐慌，房地产行业没有本质性变化。