一份业绩公告的背后，勾勒出祥生控股集团在黑铁时代的未雨绸缪。

3月31日，祥生控股集团发布2021年财年未经审计财务业绩公告。根据公告，期内祥生控股集团归属本集团权益的合约销售额超803亿元，较2020年小幅增长2.8%，实现连续三年增长。2021年全年归属本集团权益的已售合约总建筑面积较同期增长4.8%，为594.67万平方米。期内归属本集团权益的合约平均售价较同期保持稳定趋势，为13509元/平方米。

审慎拓展，蓄力优势区域深耕

在市场变革时刻，巩固“基本盘”成为众多房企的共同目标。而祥生控股集团的目标与路径始终坚定。在整体发展战略上，聚焦长期深耕，持续挖掘区域与城市、板块价值。以浙江为大本营，泛长三角为主战场，在不断深耕中总结出“根据地模式”、“旗舰模式”等与祥生控股集团发展相匹配的战略抓手，不断夯实企业成长质量、提高产品与服务品质。

公告显示，2021年期内，祥生控股集团于15个城市新增土储20幅，新增土储应占总建筑面积超291万平方米，主要位于杭州、台州、温州、绍兴、嘉兴等城市。截至2021年12月31日，集团共计拥有项目232个，分布于全国11个省份47座城市。

马太效应下，城市中强一二线与核心发展区域市场空间被进一步打开，而房企聚焦优势地带持续深耕的优势也在逐步展现。立足于长三角一体化发展浪潮中，祥生控股集团坚持布局浙江及泛长三角地区二十余年，实现了于杭州、绍兴、温州、宁波、合肥等优质城市的长期布局。

从土地储备分布来看，截至2021年底，祥生控股集团应占土地储备总量达2081万平方米，可供未来2-3年开发使用。其中774万平方米位于泛长三角区域，占土储总量37.2%，有1046万平方米位于其布局大本营的浙江省，占总土储的50.3%。

截至目前，祥生控股集团位于整个长三角的布局数量已占到集团现有土储总量87.5%。由此可见，在当前各城市市场分化逐渐显现的行业趋势下，公司整体布局的基本面良好，在核心城市群发展地带前景稳定、可观，企业“基本盘”进一步得到夯实。

从长期规划来看，继续深耕是祥生控股集团的发展方向，接下来，祥生控股集团将坚持量入为出的经营策略，坚定稳健投资和城市深耕，进一步提高土储扩张的精准性。保障公司稳健运营与可持续发展相平衡。

缩表出清，致力化解阶段性压力

面对整个行业的“压力测试”，几乎所有房企都面临着行业缩表出清“健康度”的筛查。而祥生控股集团几个关键数据的变化体现出在黑铁时代的主动变化。

事实上，自上市以来祥生控股集团一直致力于优化债务结构，进一步夯实公司发展。尽管此项工作不能一蹴而就，但从逐年的数据变化中均可窥见公司努力的阶段成果。

从债务层面来看，截至2021年底，祥生控股集团债务总额与2020年的461.77亿元相比，下降25.5%到343.86亿元，规模明显缩减。另外，截至2021年末公司于一年内偿还债务比去年同期明显缩减约50亿元，且于两年偿还与二至五年偿还债务均有明显缩减，债务结构实现进一步优化平衡。期内祥生控股集团资产负债率也较2020年的90%下降至88.4%。与此同时，公司平均融资成本2020年底较2019年下降0.2%。截至2021年末，该数据再降0.3%至8.8%。资产抵押金额也从2020年的713.92亿元下降至380.12亿元，下降幅度达47%。

另据业绩公告显示，2021年祥生控股集团实现全年收益437.19亿元，较同期小降6.3%。对此公司方面坦言，主要受物业分布区域不同，销售物业品种结构不同，以及售价和毛利率水平不同影响。另外2021年度受房地产行业系统性风险影响，集团为提高资金流动性，对于位于三四线城市去化较为缓慢的项目货值进行折价出售，导致2021年整体毛利率下降。

但值得关注的是期内公司净资产小幅增加6%个百分点至169.52亿元，连续两年稳定增长。同时，公司总资产也保持较为稳定趋势为1457.43亿元。合约负债方面，2021年达到了700.19亿元，继续保持了上涨趋势，也为后续收入提供有力支持。

对于公司正在面临的阶段性风险与压力，祥生控股集团表示将全力应对，积极筹措资金解决境外债务问题，并与各债券投资者保持主动交流和跟进。未来也将积极加强与境内合作机构的沟通和交流，确保妥善处理所有债务问题。

初见成效探索长期主义新增长曲线

在地产主业之外，祥生控股集团探索的“第二增长曲线”初见成效。

随着房地产行业调控的持续进行，单纯的地产开发盈利模式难以为继，需要探索新的业务，为后续增长提供新的载体，所以祥生控股集团主动探索地产主业外的一条“第二增长曲线”。

希望通过布局多元化的方式增加利润增长点，逐渐摆脱对政策的依赖，避免企业的盈利稳定性受到冲击。

虽然只是小试身手，单期内祥生控股集团物业管理服务收益增长明显，总计超1700万元，较2020年增长43.4%，主要由于商业广场商业管理增加所致。另外，其物业租赁收益同比增长95.1%达7647万元、投资物业的平均值收益由2020年的460万元增长约283.4%至2021年的1770万元。可见在除住宅主业收入外，公司近两年来亦在物业租赁、管理等业务的上寻找收入增量，进一步实现长期可持续发展。

只有长期主义者，才能成为时间的朋友。对于“第二增长曲线”的探索，祥生控股集团也将一直恪守长期主义战略，保持有质量的稳健发展，在城市发展的核心节点上，将商业地产作为城市基础设施来长期持有经营，分享城市升级所带来的价值红利。而随着杭州祥生中心以及上海祥生中心等重点综合体项目的推出，也将会进一步提升祥生控股集团盈利稳定性。

提质增效，人均效能持续强化

行业变革大背景下，房企逐步从规模发展转向追求有质量的成长，提升人均效能，强化产品与服务品质的持续提升，是行业可持续发展的全新共识。

北商研究院曾在2021年5月25日对外发布的《2021房企社会责任报告》中披露了2020年营收50强房企的人均效能排行。祥生控股集团以1337.11万元的人均效能排名第十。而2021年的业绩数据测算，祥生控股集团人均效能已经达到1474.03万元，再度增长10%。

这得益于在组织层面，公司一直坚持积极激活组织效能、促进管理下沉，不断增强内部协同力与团队作战力，提升组织弹性与灵活度，通过前后台部门一盘棋建设，赋能公司发展。

今年，祥生控股集团再度进行“去中心化”的组织架构调整后，其最大的着力点就是“力出一孔，利出一孔”。在设立的部门中，祥生将多个业务条线进行整合，流程重塑。例如将工程与产品设计职能合并管理，能够大大打通内部壁垒，增进内部联动，提升决策与工作效率。

祥生控股集团方面表示，集团针对组织架构的升级是希望在新形势下实现组织“一盘棋建设”：以终为始，聚焦如何让各职能部门更具生产力。通过组织构架调整，实现管理链条高效协同的一盘棋建设。同时企业总部的管理人员进一步下沉，躬身入局，进一步的与区域及地区公司进行业务协作，“既要上得了厅堂，又要下得了厨房”，最终提升企业对市场敏感度与快速反应能力。

总结：一步一个脚印重回稳健发展轨道

从蓄力优势区域深耕到主动求变缩表出清，从探索第二增长曲线，到提质增效强化企业生产力，祥生控股集团2021年的年报数据体现出企业变革的毅力与决心。

祥生控股集团方面坦言，面对现阶段压力，公司坚决不回避、不躺平。两手紧抓、双管齐下，同步落实实际问题解决与日常经营保障，并始终将交付、工程与质量视作头等大事不放松。眼下多重挑战、严峻复杂，在此攻坚克难阶段，祥生控股集团将坚持把牢发展基本面、抓紧修复流动性、充分调动运营效率，一步一个脚印的重回稳健发展轨道。