大家好，我是单敏，一个在房产市场实战的家伙。

这篇文章，说实话在房圈就是入门级的常识。

只是最近客户越来越多，而新进房圈的人大部分人其实是没去读过房圈的理论。

所以最近，我听到最多的一句话是，如果这个贷款10年就要还，到时我没这钱怎么办？

事实上，如果你认为房子是一项投资开始，你就应该要做好，这贷款老子这辈子都不还了的准备。

就像一家赚钱的公司，永远有一个财务老总，天天想着从哪里融资一样。

什么是融资？一拽文字起来，大家都不懂了，一接地气，你们又觉得太土了。

融资就是借钱。

一家赚钱了的公司，永远要提上重点工作的事就是借钱。

01

融资就是借钱

普通人经营公司总是在想着自己要继续投入本金，有多少钱做多少事。

但你想过一个问题没有，如果永远都是有多少钱做多少事，你的公司哪时候才能超越对手。

哪时候才能有超额的利润和发展速度？

事实上是，没有。

无论哪个时候，公司的发展速度都是和它能借钱的速度正相关。

又或者，说个你懂的，如果你作为一个老板，这个生意能挣钱，但不需要你继续投钱就能做的更大你愿意不？

还是说，你就想自己再去淘自己的老底，砸钱进去才能放大生意规模，你必须这样子做你才心安？

这两者有对错么？

也没对错，每个人都有自己的偏好。

只是效率上落得下乘。

有人家里是做小生意的，也没发现自家老爸跟谁借了钱啊，特别是银行。

爸爸还从小告诉他，不要跟银行借钱呢。

但他家真的没跟别人借到钱么？

事实上，生意上借钱可是常态化的事。只是大家以为这件事上不算借钱，这事就是赊账，或者说回款周期。

跟上游赊账，或者拖延回款周期，都是一种融资。

你先拿别人的钱，去做了自己的生意。

这就是一种借钱。

只是如果你生意的规模只是在这个阶段，那只能是你发展速度太慢，或者生意的模型搭建的并不完善。

营业额经常好几个月差几个月，很不稳定。

这种情况下，也就会导致到，你只敢用供应商的钱，不敢再用更多的钱。

这个叫资金层级，低成本资金叫1级资金，利息高一点的叫2级资金。

每个人可以按自己的认识去画这个金字塔。

为什么是金字塔？

因为利息越低的资金数量是越少的，很容易就用完。

你要更多的钱的时候，就需要支付更多的利息。

当然也可以反过来，我需要的钱更多的时候，我愿意支付更多的利息。

而如果在我接下来的规划中，资金需求少的时候，我就要反过来开始控制借钱的成本，所谓融资成本。

而平衡点就在，我的生意能赚多少钱？

生意的扩张，规模越大也是一样会伴随边际效用。

一个超级牛逼，超级高利润的模式，当你扩张到一定规模的时候，你就会开始以肉眼可见的速度，看到它的利润率在下滑。

这时候，它的融资能力也开始萎缩。

一项生意能保持40%利润的时候，你要做的就是想方设法从各种地方搞到钱投进去。

无论是利息3%、6%、12%、20%的钱你都会敢去借。

因为这种情况下借到就是赚到。

慢慢的当利润率开始下滑了，或者融资成本有点太高了，这时扩张的速度也就开始刹车了。

要减速了。

不然就开始会出现风险了。

而这时的转折点就在，要不你能优化你的生意模型，让生意更稳定，让规模的边际效用减小，还能再继续放大，同时保持利润。

又或者优化现有成本，砍掉无效的板块，该裁员的别手软，把成本降下来，也一样能换取一些成长空间。

当然也有可能按我们自己的才华，已经没有办法再优化这个模型了。已经是这家企业的天花板了。

那就别再想着扩大经营规模了。

开始进入融资成本的优化方向，把高息的借款换成低息的借款，留下更多的利润。

进入所谓的稳定期。

02

兢兢业业

说回房子，如果你把房产当作一项投资，你不要告诉我什么保值，保值不叫投资。

所有叫你只考虑保值的，除了坑就是坑。就像你看到的理财产品一样。

你贪他利息，他图你本金。用形式上的证券套你的本金，才是理财产品的本质。

既然是投资，那就只有一个目的--增值。

而且要有足够速度的增值。

不然这钱，你还不如花掉。

因为连通胀速度跟跑不赢的投资，你还不如花掉。一只烧鹅的美味，比你存100块1年给你3块钱利息更有价值。

房圈人为什么一直缺钱，你可能以为是月供。

这是错的，房圈人缺钱的原因，就只是因为扩张。

因为这摊生意利润深，无论是因为一年里面能跳出来的几套笋盘的利润深度。

还是因为，我们持有这些有增长潜力的房子足够长时间后的利润反馈。

都是大步超过我们的利息成本的。

虽然这钱赚的不容易，你赚一波之后，可能又要苦等3年，才能等到再下一波。

期间必须兢兢业业，不能乱花销。

必须等到一波大涨，你才能允许稍微的奖励一下自己。

当然这里面的限制条件就是你必须抓住能接到通胀的水的房子。

有人看房两百套，都看到山卡拉地方，那种苍蝇飞过去都能被晒到脱水的地方去了。

这种就不要玩房了。

只有大城市有房地产。

水是从中心往两边扩散的。

而在水中心的地方，一套房子赚钱的速度大概就是M2的对等值。（约8-15%）

你把利息除掉后，剩下的就是利润。

这才是有动力一直借钱的原因。

所以这钱，能继续借，就不会想着还。

那回到前面说的，如果像经营贷之类满10年怎么办呢？

简单的说，找原来银行结清原来的贷款，再找新的银行把钱再借出来就可以了。

而且因为房子涨了，你再借出来的时候，是把涨了的那部分也一起借出来了。

留一部分奖励自己，剩余的继续让它在这个生意里面维持周转，甚至扩张。

这才是这摊生意的思路。

没足够的钱还这个本金还原来的话，要知道有过桥公司这种生物的存在的。适当付费就能解决的问题，不是问题。

房子这个东西就相当于一个赚钱机器，借钱赚钱只是一个技巧。重点是借钱的成本要低于你的总利润，扣掉成本后能留下足够的净利润。

这事才能是可持续的操作。

03

风控意识

还有就是需要有风控意识，并不是一路都是扩张，或者一停就不动了。

每一轮行情，都需要计算好自己扩张计划。

买1套还是2套，建仓完后要留有多少资金。

单笔负债的成本应该控制在多少，总负债成本负债应该在多少，要算清楚。

这时有新资金，或者新笋盘，你都能知道自己吃不吃得下。

而不是见什么都入，把自己玩爆了。

比如1000万的总负债包，你的组成是：

500万的4%

300万的8%

100万的12%

100万的15%

整体负债包成本是7.1%，最后几个资金成本已经是很高了。

这时就算有笋盘，也不建议入了。

因为低成本的资金，你都已经用完了。

你再借要不就是继续在12%-15%的资金，要不就要更高成本的资金。

虽然整个负债包利息不高，但借这些高成本的资金，你的利息也是一样急剧攀升。

更重要的是，当你把所有高利息的资金用完后，你万一有突发事故，你相当于一点后路都不给自己。

当你借到高成本资金的时候，你就相当于在打自己最后的子弹。

你这时的精力不应该去想怎么买笋盘，而是更应该去找更低成本的资金。

把高成本的资金释放出来。

因为就算是现在这种确定各级政府会卖了老命帮忙托楼市、逼涨房价的时候，我也不确定到底是哪个时间点大涨。

万一他们就是那么无能呢？原来救半年就疯涨的楼市，他们救了一年才开始涨。

这时你连点月供都打出去了，所有资金都借完了。

那你就等着死吧。大涨与你无关。

但你留着一些，可借资金池，就算他慢点，你也有极长的容错时间。

再慢也拖不死我，无非就是成本高一点。

我不死，钱就一定到我口袋里。

苟得好，才是高手。

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（2023.9.29 单敏）