2021年，行业与市场剧烈波动，身在其中的各个房企都在经历行业变革的阵痛期。

“作为时代中国，在这个过程中，我们坚定地按照制定的策略执行落地，”3月31日，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在业绩会上回顾2021年时说道，“非常幸运，我们平稳地渡过了行业这场巨大的调整。”

这一平稳体现在时代中国的各项业绩指标上。据披露，2021年全年，时代中国实现应总收入436.4亿元，同比录得增长13.1%；其中物业销售的收入确认387亿元，同比增长18.5%，实现的毛利额约为120.5亿元，同比增长8.6%。

在2021年下半年持续向下的销售市场上，时代中国依靠对区域的精准聚焦，全年实现了956亿元的合同销售额，在严峻的市场环境下逆势保持了平稳的业绩。

尽管2022年地产行业依然承压开局，但“随着整个行业的调控政策逐步放开，我们觉得行业最糟糕的时间已经逐步过去了，”岑钊雄预测，2022年的地产行业将经历“先低、后平稳”的过程。

在这一背景下，秉持着对中国经济韧性的信心，时代中国坚持自身清晰的发展路径，保持业务聚焦，深耕大湾区、长三角等核心区域，并坚定去杠杆，更注重企业经营和盈利能力，以更加主动积极地姿态适应政策和行业发展方向，以高质量、稳健的新发展模式把握机遇。

财务稳健，穿越震荡周期

对于地产行业来说，2021年是充满挑战的一年，时代中国秉持一贯的经营风格，交出了一份的稳健成绩单。

在时代中国全年约436亿元总收入中，除了占比超88%的物业销售业务之外，其另一项重要的收入来源为城市更新业务，报告期内实现收入约44.07亿元。“虽然对比2020年有所下降，但这一年的城市更新确认收入在过去连续四年中，仍处于第二高。”时代中国首席财务官黄嗣宁坦言。

在盈利指标方面，相较于行业各大公司皆降至20%乃至以下的毛利率水平，时代中国的综合毛利率为27.6%，仍处于行业中高水平。

不止是良好的盈利能力，时代中国在财务上也保持着稳健的风格，在2021年通过主动管理债务，优化整体的债务结构，推动杠杆水平持续下降，并取得了明显成效。

截至报告期末，时代中国的计息负债合计约534亿元，较2020年年底减少了81亿元；其中一年内到期借款约为110亿元，较2020年底减少了约70亿元，在总负债中占比进一步降低至20%，总体风险可控。同时，融资成本也从下降0.7个百分点至6.6%。

对资金、债务的合理规划安排，使得时代中国在“三道红线”方面的表现也得到不断改善，其中净负债率为76.7%，现金短债比为1.87倍，均处于绿档行列；剔除预收账款后的资产负债率为74.6%，较2020年末下降了4个百分点。

在行业信用风险不断暴露的当下，房企不仅需要向市场呈现一份健康的财务报表，更需要直接地对外展现自身的偿债能力、资金实力，以稳定市场信心。而这也是时代中国在过去的一年里一直在做的。

在资本市场方面，过去的一年，时代中国从公司层面、控股股东层面对股份、海外债券多次做出了增持和回购。

据披露，时代中国在2021年累计回购648万股，总体涉及金额6045万港元；针对2022年4月到期的美元债，其在2022年1-2月间，累计回购了8278万美元。此外，控股股东也通过以股代息以及市场增持的方法，累计增持了4980万股，并在二级市场累计购买了1350万美元的境外优先票据。

在2022年的债务铺排和融资计划上，据执行董事牛霁旻介绍，截止到3月30日，时代中国2022年已累计偿债25亿元，年内到期的债务共约85.1亿元，包括2笔美元债、2笔境内公司债。

“总体金额不大，公司非常有信心按时偿还本年内剩余的各项短债，”黄嗣宁表示，时代中国将根据国内资本市场的动态情况，择机寻找发行窗口，进行债务置换，同时积极促进销售回笼资金，进行备偿准备。

时代中国管理层表示，未来将坚定地继续降低杠杆率，降低负债，确保公司平稳发展将全力，努力推进2022年底三道红线转绿。

主动降速，谋求高质增长

事实上，在融资面临大幅缩水的当前，物业销售是房企最可靠的资金来源。在2021年冰与火的考验之下，时代中国便依靠平稳的销售保证了大厦的安全。

2021年，时代中国成功实现合同销售额955.9亿元，同比微降4.8%，在市场环境严峻的2021年仍可圈可点。

这得益于在下行的市场中，时代中国对发展策略的主动调整，包括更加积极的销售、积极的回款，以及坚定地要把品质和服务做得更好。岑钊雄表示，“这些带给了我们销售的稳定和回款的稳定，支持了公司的平稳发展以及目标的平稳落地。现在看起来，去年的策略是对的。”

策略调整能获得成功的关键基石是时代中国过往资源铺排得有序合理。截至2021年末，时代中国共拥有146个处于不同阶段的项目，其中有134个分布于广州、佛山、江门、东莞、珠海等广东省主要城市，其余项目则分布于长沙、武汉、成都、杭州、南京等城市。其中，广州、佛山、东莞等优质的粤港澳大湾区城市，在报告期内产生的合同销售额贡献占比接近70%。

值得一提的是，在业内盛行以合作开发推动规模快速增长的背景下，时代中国始终坚持审慎的经营风格，自主操盘比例维持在较高水平，权益占比高达87%，权益销售金额在业内也保持较高比例。

事实上，随着国家政策和金融杠杆红利的褪去，行业告别唯规模论的高速发展阶段已成定局。基于此，时代中国主动调整了自身的发展步调。

“我们今年给自己定的任务是650亿左右的销售规模。”岑钊雄坦言，“我们不倾向于用极端的方法，比如以价换量，或以非常短期的行为实现销售目标的达成，所以主动做了销售规模的管控，让销售的安排更加从容一点。”

跳脱出对规模的追求之后，时代中国属意依靠卓越的产品品质、服务，实现高质量增长。

事实上，时代中国的品牌和产品力一直都在市场上拥有良好的口碑，凭借“生活艺术家”的品牌理念及品牌调性赢得市场青睐，已具备良好的品牌竞争力及溢价能力。年报显示，时代中国2021年的销售均价已达到15107元，同比得到提升。

2021年下半年以来，时代中国在产品、服务方面做进一步的提升，通过积极引入商业、教育等配套，提升业主居住便利性、舒适度，满足客户对生活多维度的需求。

粮仓充盈，支撑未来发展

不只是优秀的产品力，房企高质量发展的另一大重要基石便是丰盈而优质的面粉储备。在投资策略上颇具前瞻性的时代中国，早已为自己打造好了粮仓。

过去，时代中国并未盲目下沉、布局低能级城市，而是理性地恪守投资逻辑，一直深耕粤港澳大湾区，并同步布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域，坚持在投资布局方面的聚焦。

截至2021年末，时代中国在16个城市或地区拥有土地储备总建筑面积约1994万平方米，可售货值超过3000亿元；其中，在经济发达的大湾区土储占比近90%，足够支持其今后三年的发展。

有分析指出，这些区域抗压性更强，经济活跃，市场真实的刚性及改善性需求较为旺盛，对市场回暖的反应也较迅速，有利于房企在销售端的表现。

对于在城市更新领域已耕耘超10年的时代中国来说，基于先发优势及多年深耕，这一业务板块也为其储备了大量面粉，同样也是主要布局在大湾区。

目前，时代中国在国内9个城市、拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等城市。

2021年，时代中国成功转化6个城市更新项目，总建筑面积约128万平方米；其中3个转为土储，总建筑面积约99万平方米。

“城市更新在未来会逐步转化，以增加我们高质量的土储。”岑钊雄表示，“同时，我们也将减少通过激烈竞争的举措增加土储，接下来会更倾向于将两者结合在一起，在合适的时间里进行扩充。”他预计，2022年将有8个城市更新项目会完成转化，其中一部分会转变为公司的土储。

值得一提的是，城市更新不仅是时代中国纳储的重要手段，亦是其除了住宅开发业务之外的另一项核心业务。

尽管2021年监管层出台了不少关于城市更新的政策，但在岑钊雄看来，这项业务对城市发展来说是依然是非常有价值的。

岑钊雄认为，城市更新、三旧改造不仅仅是简单的房地产的事情，更多的是推动城市变得更加有活力，通过持续更新迭代，推动产业的升级，使得城市变得更有魅力，更有吸引力。

“我觉得这一项工作是非常有社会价值和经济价值的。相关政策的指引也可以引导城市更新的工作更加有序、更加有持久性。”他表示，“我们的城市更新业务经历了过去超过10年时间，期间每一次政策的修正，都会对我们下一步业务的推进带来更清晰、更有确定性的引领。所以，接下来在这一项业务里面，我们可以走得更稳，确定性更高一点。”

时代中国表示，未来其将继续顺应政策和市场形势的变化，布局聚焦广州、佛山、东莞等核心城市的核心区位，积极选择具有一定规模、可穿越周期、获取持续收益的高价值旧改项目。