上市元年，越秀服务交上了一份漂亮的成绩单。

2021年上半年，越秀服务实现营业收入约9.58亿元，同比大增108.2%；毛利率为35.8%，同比增长3.6个百分点；公司拥有人应占盈利为1.78亿元，同比上升134.0%。

靓丽的财务指标背后是规模的扩张。报告期内，越秀服务在管面积为3504万平方米，同比增长44.6%，上半年新增在管面积376万平方米；合约面积达到了5273万平方米。在稳住住宅物业这个基本盘的同时，在独有的TOD物管业务上，越秀服务也在积极开拓，报告期内新增合约金额超亿元。

“虽然规模与行业第一梯队相比还有一定的差距，但我们的投拓能力在快速提升，上半年新增合约面积420万平方米，未来我们将通过内生外拓收并购多轮驱动的方式，快速提高管理规模，扩大我们的业务版图，”在8月12日中期业绩发布会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，“同时凭借越秀集团、越秀地产和广州地铁三大国企的背景优势以及多元化业务范围，将助力于我们成功拓展更多的项目，这也是我们独特的优势。”

上半年盈利大增

越秀服务的业务主要划分为两大部分：非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务。

具体来看，商业物业管理及运营服收入实现2.8亿元，同比上涨约97%，这主要得益于在管项目从34个增加至42个，在管面积也进一步增加至约300万平方米。

与大多数拥有商管业务的物管公司不同的是，在越秀服务该业务板块中，占据主要地位的是写字楼业态。

据介绍，越秀服务拥有20年的管理及运营经验，尤其在高端写字楼领域，其在管面积约247万平方米，在该细分板块中占比约83%，包括三座超甲级写字楼、两座甲级写字楼，其收费也保持在较高的水平，基本在33元/月/方。

非商业物业管理及增值服务实现收入6.78亿元，同比增幅达113.1%。其中，物业管理服务同比增长约89%至2.97亿元；非业主增值服务同比增长约93%；涨幅最大的社区增值服务，同比上涨210%。

越秀服务介绍，报告期内，围绕美居业务、租赁服务、社区新零售等方面，有针对性地研发社区增值服务产品，致力于为客户带来高效便捷的生活体验，拓展服务边界。

其中，美居业务全力推进“硬装+软装+一步到家+焕新改造”四大业务，上半年实现营收0.5亿元；租售中介业务上，越秀服务在全国铺开门店，目前新开业门店超70间，以打造经纪品牌，拓展项目周边市场。

得益于对社区增值服务领域的积极探索，上半年，社区增值服务实现收入1.84亿元，占总营收的19.3%。

TOD盖上盖下全覆盖

越秀服务主打的TOD业务，报告期内也获得了长足发展。

2020年11月，越秀服务收购了广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，变身为“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司。至2020年12月底，越秀服务已经管理越秀地产开发的5个TOD住宅物业，总建筑面积约400万平方米。

目前，越秀服务的TOD板块在管面积约510万平方米，上半年新增合约面积93万平方米，合约面积共约610万平方米。

“今年上半年实现TOD物管业务的营收为1.17亿元，净利率达到了17.3%，同比上升5.7个百分点，”越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏介绍，这块业务的盈利水平比较不错。

据透露，该业务的收费方式不同于传统住宅物业，而是分为地铁盖上、地铁盖下。

“盖上就是传统的，按每平方米的面积，包括住宅商业或社区商业等，”毛良敏表示，“盖上物业基本都是大盘，我们目前已签约的400多万方面积中，只有四五个项目，也就是平均每个项目有80万方。”这样的大盘便拥有充分的规模效应，利润空间充足。

而盖下物业则是以标段进行收费，包括地铁站点和地铁车辆段。据介绍，越秀服务目前为广州地铁车辆段唯一的物业管理服务提供商，独家负责地铁列车等特种设备的清洗，并已形成了特种设备保洁清洁领域的技术壁垒。

目前，广州地铁在建的地铁线路有11条，在建里程近300公里，将新增148个站点、有13个车辆段和停车场。“广州地铁是我们第二大股东，我们有很大的机会去承接这一增量的部分，”毛良敏表示。

越秀服务还在积极外拓，与其他城市进行联系交流，“我们上半年与昆明、成都、长沙等许多城市的地铁运营企业进行联系和沟通，也与部分企业初步达成了合作意向”，未来将积极推动TOD物管业务走出广州。

未来两三年内拓展到一亿平方米

规模是未来业绩发展的基础和保证，越秀服务将采用多种方式持续扩大体量，“我们希望未来2~3年我们可以快速达到一个亿平方米的水平”，越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜表示。

首先是来自母公司的稳定支持，“每年基本上能够保证提供500-600万方，那么2-3年下来就可以有1500-1600万方的在管面积”。

其次是在自主外拓方面，据越秀服务方面透露，已经成立了一支70人的外拓团队，在全国范围内物色合适的项目，目标大约在1500万方。

据透露，今年上半年，越秀服务依靠自主外拓新增面积达419万平方米，新签约项目24个，合约总金额为人民币3.6亿元，包括住宅、商业、TOD、公建等多种业态。“下半年我们的内部目标应该可以完成，目前的势头也不错。”

此外便是业内主流的规模扩张方式：收并购。“我们上市融资有60%的资金要投入收并购，”吴炜称，这部分预计未来三年实现3000-3500万方。目前，越秀服务已在加紧开展该业务，已有标的在谈。

这其中，对于越秀服务主打的TOD物业，未来的边界也会不断拓展。

“从整个市场容量来看，TOD不仅仅是地铁服务，我们所理解的TOD是基于公共交通站点辐射开去、进行建设的概念，”毛良敏介绍，所以未来希望业务也能够延伸过去，“我们能给地铁提供很好的服务，高铁的服务需求其实是类似的，如车辆清洁、消毒、保养等，还有高铁站、停车场、车辆段等的服务。”

通过这样的方式，越秀服务意在将服务范围拓展到高铁、机场等区域，在基础公共交通等场站内的服务中深耕，进一步树立TOD的特色，把技术和服务能力输出出去。