7月8日，朗诗绿色生活服务有限公司（01965.HK，以下简称为“朗诗绿色生活”）正式于港交所主板上市。公告显示，该公司募资净额约为2.6亿港元。

在7日暗盘收获逾87%涨幅后，朗诗绿色生活在今日延续涨势，盘中涨幅一度达到127%，此后逐步回落，最终收报4.50港元，较招股价3.18港元涨41.51%，总市值为18亿港元。

这一上市首日涨幅成为2021年上半年港股物业股上市首日最大涨幅。据wind数据显示，截至7月8日，年内登陆港股资本市场的物业公司共有7家上市物企，在朗诗绿色生活之前，中骏商管上市首日8.11%的涨幅为最大。

朗诗绿色生活服务首日股价如此亮眼的走势，实则与其发行情况有关。

据披露，朗诗绿色生活全球公开发售1亿股股份，发售价为3.18港元，为招股价2.86港元-4.16港元中间以下范围；发行完成后，其总股本为4亿股。而中骏商管的发行价为3.7港元，总股本为20亿股；而更早上市的越秀服务，其发行价为4.88港元，总股本为14.79亿股。定价低、盘子小，让朗诗绿色生活在上市首日获得了不错的表现。

事实上，从上市公司基本面来说，朗诗绿色生活仍是一家小型的传统物业公司。

成立于2005年的朗诗绿色生活，背靠朗诗集团，起家于南京。截至2020年末，其在管总建筑面积约为1730万平方米；共有123项在管物业，包括102项住宅物业及21项非住宅物业，为逾12万户住户提供服务。

据克而瑞物管发布的2020年管理规模榜，朗诗绿色生活的在管规模介于第一服务与华侨城物业之间，二者的在管规模分别为1735万平方米、1716万平方米，分列榜单87、88位。

在具体业务上，与大部分物管企业一样，朗诗绿色生活的主要业务分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，其中物业管理服务即为收入重要支撑。

2018年-2020年间，朗诗绿色生活的总收益分别约为3.1亿元、4.3亿元、6亿元；物业管理服务分别实现1.98亿元、2.97亿元、4.1亿元，在总收益中占比分别为63.8%、68.6%、68.2%。

收益的增长源于规模的扩张。2018年-2020年，朗诗绿色生活的在管总建筑面积分别约为907万平方米、1503万平方米、1730万平方米；同期，其合约总建筑面积分别约为1440万平方米、2180万平方米、2370万平方米。

这其中，来自独立第三方物业开发商开发的物业不断增长，在管建筑面积从2018年的75万平方米，增长至2020年底的621万平方米，占比也由2018年底的8.3%上升到2020年底的35.8%。

不过，独立第三方提供的物业项目，盈利能力并不十分理想。

2018-2020年间，朗诗绿色生活的毛利率分别为26.7%、23.4%、26.7%；在整体收入中占大头的物业管理服务，其毛利率整体较低，分别为18.4%、15.8%、17.6%。

在住宅物业项目中，来自独立第三方物业的毛利率整体徘徊于15%左右。朗诗绿色生活方面表示，就住宅物业而言，毛利率水平低主要是由于有关项目大部分位于三线城市，或者历史超过12年，配套设置和服务范围有限，使得独立第三方物业的平均物业费用较低；此外，项目拓展等产生了更高的成本。

相较而言，朗诗绿色生活的非业主增值服务的毛利率较高，2018-2020年间，分别为35.6%、29.8%、39.5%；该业务收入也出现了较快增长，2018-2020年间，分别实现收益8788.5万元、9825.6万元、1.41亿元，期间增幅分别约12%、43%。

这大幅的增长得益于一项名为“为物业开发商拥有的物业提供物业代理服务”的业务，其实现的收益从2019年的668.8万元快速增长至6062.2万元。

据朗诗绿色生活表示，“于往绩记录期间，我们主要协助物业开发商出售及租赁在项目预售期后之后仍未出售的停车位及店铺。”其续称，“于2020年底，我们亦开始在项目预售期间向朗诗等物业开发商新开发的住宅物业提供物业代理服务。”有对朗诗绿色生活较为了解的分析师表示，这项业务即为代销，是地产输送给物业的。